Ο κατάλογος των εξαιρέσεων που κάνει τη διαφορά μεταξύ ενός τεμαχίου που «δεν σηκώνει» και ενός που τελικά σηκώνει.
Read this article in English.
Είναι η πιο συχνή στιγμή απογοήτευσης σε ένα πρώτο ραντεβού. Ο ιδιοκτήτης υπολογίζει τα τετραγωνικά του, τα συγκρίνει με το σπίτι που έχει στο μυαλό του, και βγαίνει λίγος.
Στις περισσότερες περιπτώσεις ο υπολογισμός δεν είναι λάθος — είναι ελλιπής. Γιατί ένα σημαντικό μέρος αυτού που θα χτιστεί δεν προσμετράται καθόλου στον συντελεστή δόμησης.
Ο κατάλογος των εξαιρέσεων περιλαμβάνεται στην Εντολή 4/2026, που αντικατέστησε την Εντολή 4/2024 και ισχύει από τις 11 Μαΐου 2026. Παρακάτω, οι εξαιρέσεις που αφορούν στην πράξη τις κατοικίες και τις πολυκατοικίες.
Το υπόγειο
Το υπόγειο δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης. Είναι η μεγαλύτερη και η πιο παρεξηγημένη εξαίρεση.
Πρακτικά σημαίνει ότι αποθηκευτικοί χώροι, μηχανοστάσια, χώροι στάθμευσης και βοηθητικές χρήσεις μπορούν να μεταφερθούν κάτω από τη στάθμη του εδάφους χωρίς να «κοστίζουν» δομήσιμο εμβαδόν. Σε τεμάχιο με περιορισμένο ΣΔ, αυτό συχνά είναι η διαφορά μεταξύ του να χωρέσει το πρόγραμμα και του να μη χωρέσει.
Υπάρχουν ειδικότερες πρόνοιες για ξενοδοχεία, νοσοκομεία και εκπαιδευτικά ιδρύματα, όπου η εξαίρεση επεκτείνεται και πέραν του υπογείου.
Ο υπόστεγος χώρος (πυλωτή)
Ο υπόστεγος χώρος δεν προσμετράται. Στην περίπτωση που εντός αυτού διαμορφώνονται βοηθητικοί χώροι, η Εντολή θέτει όριο στο ποσοστό του υπόστεγου που μπορεί να καταληφθεί.
Ξεχωριστά αντιμετωπίζεται ο υπόστεγος ημιυπαίθριος χώρος.
Οι χώροι στάθμευσης
Δεν προσμετράται ο ισόγειος στεγασμένος χώρος στάθμευσης — ούτε ο στεγασμένος χώρος στάθμευσης σε οποιονδήποτε άλλο όροφο ή επίπεδο.
Για ένα κτίριο με απαιτήσεις στάθμευσης, αυτό είναι σημαντικό μέγεθος: η στάθμευση απαιτείται ούτως ή άλλως από τα Πρότυπα Στάθμευσης, και το γεγονός ότι δεν κοστίζει ΣΔ αλλάζει ουσιωδώς τη λύση.
Οι εξώστες και οι καλυμμένες βεράντες
Οι εξώστες και οι καλυμμένες βεράντες δεν προσμετρώνται μέχρι ποσοστού 25% του ορόφου, με δυνατότητα να φτάσει το 35% υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η Εντολή.
Σε μια κυπριακή κατοικία, όπου οι καλυμμένες βεράντες είναι λειτουργικά ο μισός χρόνος του σπιτιού, το ποσοστό αυτό είναι από τα πιο χρήσιμα εργαλεία του σχεδιασμού.
Ξεχωριστά, δεν προσμετράται ο καλυμμένος ημιυπαίθριος χώρος.
Η σοφίτα
Δεν προσμετράται εφόσον το μέσο ύψος δεν υπερβαίνει τα 2,40 μ. Παρόμοιο κριτήριο ύψους ισχύει και για υπόστεγο χώρο που προκύπτει λόγω υψομέτρων, με καθαρό ύψος έως 2,40 μ.
Το μεσοπάτωμα
Δεν προσμετράται εφόσον δεν υπερβαίνει το 50% του ισογείου δωματίου στο οποίο βρίσκεται.
Ο κοινόχρηστος χώρος εισόδου
Το lobby εισόδου εξαιρείται μέχρι συγκεκριμένου εμβαδού — με χαμηλότερο όριο για τα ξενοδοχεία. Εξαιρούνται επίσης οι κοινόχρηστοι διάδρομοι εντός καθορισμένου εύρους, οι χώροι φωταγωγών, αγωγών και ανελκυστήρα, και το εμβαδόν του κλιμακοστασίου βάσει ειδικών προνοιών.
Στέγαστρα, πέργολες, αρχιτεκτονικές προεξοχές
Δεν προσμετρώνται. Για τις πέργολες τίθενται όροι, μεταξύ άλλων ως προς την απόσταση από τα σύνορα, και υπάρχει ρητή πρόνοια για πέργολες που φέρουν φωτοβολταϊκά.
Δεν προσμετρώνται επίσης τα δωμάτια και οι χώροι στην οροφή, καθώς και η στοά.
Οι νέες εξαιρέσεις της Εντολής 4/2026
Η Εντολή 4/2026 πρόσθεσε ρητές εξαιρέσεις που δεν υπήρχαν με την ίδια σαφήνεια προηγουμένως:
- Φωτοβολταϊκά πλαίσια
- Συστήματα αποθήκευσης ενέργειας
- Υποσταθμοί (μέχρι περιορισμένου εμβαδού)
- Πυλώνες και σχετικές υποδομές
- Χώροι υγιεινής για ΑμεΑ
Οι τέσσερις πρώτες αφορούν άμεσα κάθε ανάπτυξη που ενσωματώνει ανανεώσιμες πηγές — και συνδυάζονται με το κίνητρο αύξησης ΣΔ της Εντολής 4/2025.
Το καταφύγιο Πολιτικής Άμυνας
Νέα πρόνοια. Σε νέα πολυκατοικία με υπόγειο, το μέρος του υπογείου που κατηγοριοποιείται ως καταφύγιο δεν προσμετράται — και επιπλέον παραχωρείται κίνητρο αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης κατά 5%.
Προσοχή: η κάλυψη είναι ξεχωριστός περιορισμός
Το ότι κάτι δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης δεν σημαίνει ότι δεν προσμετράται στο ποσοστό κάλυψης. Πρόκειται για δύο διαφορετικούς ελέγχους, με διαφορετικούς καταλόγους εξαιρέσεων, και η Εντολή 4/2026 τους πραγματεύεται σε ξεχωριστές ενότητες.
Ένα τεμάχιο μπορεί να έχει διαθέσιμο ΣΔ και να έχει ήδη εξαντλήσει την κάλυψη — ή το αντίστροφο. Και οι δύο πρέπει να ικανοποιούνται.
Ισχύουν παράλληλα και οι αποστάσεις από τα σύνορα του τεμαχίου, που καθορίζονται στην ίδια Εντολή.
Γιατί αυτό δεν είναι άσκηση αριθμητικής
Ο κατάλογος έχει τριάντα σημεία, κάθε ένα με δικές του προϋποθέσεις, και αρκετά από αυτά άλλαξαν αρίθμηση ή περιεχόμενο τον Μάιο του 2026. Ένας υπολογισμός που στηρίζεται στην προηγούμενη έκδοση της Εντολής θα δώσει λάθος αποτέλεσμα.
Το ουσιώδες είναι ότι οι εξαιρέσεις δεν εφαρμόζονται αυτόματα — εφαρμόζονται μέσω του σχεδιασμού. Το αν μια βεράντα θα μετρήσει ή όχι εξαρτάται από το πώς σχεδιάστηκε. Γι’ αυτό ο έλεγχος δυναμικότητας γίνεται πριν τη μελέτη, όχι μετά.
Θέλετε να μάθετε τι σηκώνει πραγματικά το τεμάχιό σας;
Αναλαμβάνουμε τον έλεγχο ζώνης και δυναμικότητας, τη μελέτη, την πολεοδομική άδεια, την άδεια οικοδομής και την επίβλεψη — με μία ομάδα, εντός γραφείου.
Καλέστε μας στο 24 650846 ή ζητήστε προσφορά.
Το παρόν αποτελεί γενική ενημέρωση κατά την ημερομηνία δημοσίευσης και δεν υποκαθιστά τον έλεγχο του συγκεκριμένου τεμαχίου ούτε την επιβεβαίωση με την Πολεοδομική Αρχή.
Από το Αρχιτεκτονικό Γραφείο Χρίστος Χρίστου — CGP Christou LLC, Λάρνακα.
