Έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα, μεταφορά συντελεστή δόμησης και απαλλαγές — τα κίνητρα που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν.
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες διατηρητέας οικοδομής τη βλέπουν ως βάρος. Δεν μπορεί να κατεδαφιστεί, δεν μπορεί να αλλάξει ελεύθερα, και η αποκατάσταση κοστίζει πολλαπλάσια μιας νέας κατασκευής.
Αυτό που συχνά αγνοείται είναι ότι ο περί Διατηρητέων Οικοδομών Νόμος προβλέπει ένα ολόκληρο πλέγμα κινήτρων — φορολογικά, πολεοδομικά και χρηματοδοτικά. Σωστά αξιοποιημένα, αλλάζουν εντελώς τους αριθμούς.
1. Έκπτωση δαπανών από το φορολογητέο εισόδημα
Το κόστος συντήρησης ή αποκατάστασης διατηρητέας οικοδομής εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα, μέχρι μέγιστα αναγνωρισμένα ποσά ανά τετραγωνικό μέτρο.
Τα ποσά αυτά αναθεωρήθηκαν πρόσφατα. Με την Κ.Δ.Π. 148/2026, που δημοσιεύθηκε στις 20 Μαρτίου 2026, τα μέγιστα αναγνωρισμένα ποσά δαπανών καθορίζονται ως εξής:
| Εμβαδόν διατηρητέας οικοδομής | Μέγιστο αναγνωρισμένο κόστος |
|---|---|
| Μέχρι 300 τ.μ. | €1.700 / τ.μ. |
| Από 301 τ.μ. έως 1.000 τ.μ. | €1.600 / τ.μ. |
| Πέραν των 1.001 τ.μ. | €1.300 / τ.μ. |
Η Κ.Δ.Π. 148/2026 αντικατέστησε το άρθρο 2.1 της προηγούμενης Κ.Δ.Π. 378/2022. Αν κάποιος υπολογίζει με τα παλαιά ποσά, υπολογίζει λάθος.
Για μια διατηρητέα κατοικία 250 τ.μ., το ανώτατο αναγνωρισμένο κόστος αποκατάστασης φτάνει τις €425.000 — ποσό που εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα εντός των προνοιών του Νόμου.
2. Μεταφορά συντελεστή δόμησης
Είναι το κίνητρο με τη μεγαλύτερη οικονομική βαρύτητα, και το λιγότερο κατανοητό.
Ο αδόμητος συντελεστής μιας διατηρητέας οικοδομής δεν χάνεται. Μπορεί να μεταφερθεί και να δομηθεί σε άλλο τεμάχιο, εντός καθορισμένων Περιοχών Δεκτών.
Η Λάρνακα περιλαμβάνεται στα Τοπικά Σχέδια για τα οποία έχουν καθοριστεί Περιοχές Δέκτες — μαζί με τη Λευκωσία, τη Λεμεσό και την Πάφο.
Το ανώτατο ποσοστό αύξησης του επιτρεπόμενου ΣΔ που μπορεί να δομηθεί με μεταφερόμενο εμβαδόν διαφοροποιείται κατά περιοχή: υψηλότερο στο Αστικό Εμπορικό Κέντρο και στις κεντρικές εμπορικές περιοχές, χαμηλότερο στις οικιστικές και αγροτικές ζώνες. Στις οικιστικές ζώνες, το ποσοστό εξαρτάται επιπλέον από το ύψος του ΣΔ της ζώνης.
Ειδική πρόνοια: όταν ο ιδιοκτήτης της διατηρητέας και του τεμαχίου δέκτη είναι το ίδιο πρόσωπο, ισχύουν ευνοϊκότεροι όροι.
Η μεταφορά δεν επιτρέπεται σε Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα, Ιστορικές και Παραδοσιακές Περιοχές, και Ελεγχόμενες από το Τμήμα Αρχαιοτήτων περιοχές.
Η σειρά των αδειών
Εδώ γίνονται τα λάθη. Για να χορηγηθεί η άδεια μεταφοράς, πρέπει πρώτα να έχει εξασφαλιστεί η πολεοδομική άδεια για την οικοδομή δέκτη με το επιπρόσθετο εμβαδόν.
Και η πολεοδομική άδεια χορηγείται με ρητό όρο: δεν εκδίδεται άδεια οικοδομής αν δεν έχει διευθετηθεί η υπέρβαση του συντελεστή με τη μεταφορά και δεν έχουν υποβληθεί οι νέοι τίτλοι ιδιοκτησίας.
Με άλλα λόγια, η μεταφορά δεν είναι διαδικασία που τρέχει παράλληλα και τακτοποιείται αργότερα. Είναι προϋπόθεση για να προχωρήσει το έργο.
3. Οι υπόλοιπες απαλλαγές
Ο Νόμος προβλέπει επιπλέον:
- Απαλλαγή από τη φορολογία του εισοδήματος που προέρχεται από διατηρητέα οικοδομή
- Απαλλαγή από τέλη και δικαιώματα μεταβίβασης
- Απαλλαγή από τη φορολογία ακίνητης ιδιοκτησίας
- Κίνητρα προς ενοικιαστές διατηρητέων οικοδομών
- Επιχορήγηση για σκοπούς συντήρησης και διάσωσης, με χωριστή διαδικασία αίτησης
Γιατί αυτό αφορά ιδιαίτερα τη Λάρνακα
Η Λάρνακα έχει ιστορικό πυρήνα με σημαντικό απόθεμα διατηρητέων οικοδομών, και ταυτόχρονα είναι καθορισμένη Περιοχή Δέκτης. Αυτός ο συνδυασμός — παλαιό απόθεμα και δυνατότητα μεταφοράς — δεν υπάρχει παντού.
Στην πράξη σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης διατηρητέας στη Λάρνακα έχει δύο ξεχωριστές διαδρομές αξίας: την αποκατάσταση του ίδιου του κτιρίου με φορολογική έκπτωση, και τη μεταφορά του αδόμητου συντελεστή σε ανάπτυξη αλλού.
Οι δύο δεν αλληλοαναιρούνται.
Έχετε διατηρητέα οικοδομή;
Ο έλεγχος του τι δικαιούστε — φορολογικά, πολεοδομικά και σε επιχορήγηση — γίνεται πριν αποφασίσετε τι θα κάνετε με το κτίριο. Αναλαμβάνουμε τη μελέτη αποκατάστασης, τις άδειες, τη διαδικασία μεταφοράς συντελεστή και την επίβλεψη — με μία ομάδα, εντός γραφείου.
Καλέστε μας στο 24 650846 ή ζητήστε προσφορά.
Το παρόν αποτελεί γενική ενημέρωση κατά την ημερομηνία δημοσίευσης και δεν υποκαθιστά φορολογική ή νομική συμβουλή. Τα ποσά και οι προϋποθέσεις επιβεβαιώνονται κατά περίπτωση.
Από το Αρχιτεκτονικό Γραφείο Χρίστος Χρίστου — CGP Christou LLC, Λάρνακα.
