Αν η άδεια οικοδομής σας καθυστέρησε, μπορεί ακόμη να δικαιούστε το παλαιό — και πολύ ευνοϊκότερο — καθεστώς. Αλλά η προθεσμία τρέχει.
Read this article in English.
Το παλαιό καθεστώς ΦΠΑ για την πρώτη κατοικία ήταν σαφώς γενναιόδωρο: 5% στα πρώτα 200 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, χωρίς περιορισμό στο συνολικό μέγεθος και χωρίς περιορισμό στην αξία του ακινήτου.
Το ισχύον καθεστώς είναι αυστηρότερο — μειωμένος συντελεστής σε μικρότερη επιφάνεια, με όρια μεγέθους και αξίας.
Η διαφορά μεταξύ των δύο, σε μια κατοικία μεσαίου μεγέθους, μετριέται σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Και υπάρχει ακόμη ανοικτό παράθυρο.
Τι άλλαξε τον Απρίλιο του 2026
Με τον τροποποιητικό Νόμο 109(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 24 Απριλίου 2026, παρατάθηκαν οι μεταβατικές διατάξεις του Νόμου 42(Ι)/2023.
Ο λόγος της παράτασης είναι συγκεκριμένος: καθυστερήσεις που οφείλονται στις πολεοδομικές αρχές. Πολλοί αιτητές πληρούσαν τα κριτήρια αλλά δεν πρόλαβαν, επειδή η άδεια οικοδομής δεν είχε εκδοθεί εγκαίρως.
Στις 4 Μαΐου 2026 το Τμήμα Φορολογίας εξέδωσε ανακοίνωση που διευκρινίζει ποιες περιπτώσεις εμπίπτουν στην παράταση.
Δύο προθεσμίες — και η διαφορά είναι η άδεια οικοδομής
Προθεσμία 31 Δεκεμβρίου 2026 — αυτή που είναι ακόμη ανοικτή
Ισχύει όταν:
- η αίτηση για πολεοδομική άδεια υποβλήθηκε, ή η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε, μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023· και
- η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2025, ή δεν έχει ακόμη εκδοθεί.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο Έφορος Φορολογίας μπορεί να εξετάσει τη Δήλωση μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Προσοχή σε ένα σημείο που παραβλέπεται: αν η άδεια οικοδομής δεν έχει εκδοθεί κατά τον χρόνο της αίτησης για ΦΠΑ, η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από την αίτηση για την άδεια οικοδομής — ώστε να τεκμηριώνεται ότι η καθυστέρηση οφείλεται στην αρχή και όχι στον αιτητή.
Προθεσμία 15 Ιουνίου 2026 — έχει παρέλθει
Ίσχυε όταν η αίτηση για πολεοδομική άδεια υποβλήθηκε μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023, αλλά η άδεια οικοδομής είχε εκδοθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024.
Η τροποποίηση του 2026 δεν μετακίνησε αυτή την προθεσμία.
Πώς να καταλάβετε αν σας αφορά
Τρεις ημερομηνίες, με αυτή τη σειρά:
- Η πολεοδομική σας άδεια — υποβλήθηκε ή εκδόθηκε μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023; Αν όχι, το μεταβατικό καθεστώς δεν σας αφορά.
- Η άδεια οικοδομής — εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2025, ή εκκρεμεί ακόμη; Αν ναι, έχετε προθεσμία μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
- Αν η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 — η προθεσμία ήταν η 15η Ιουνίου 2026 και έχει παρέλθει.
Η Δήλωση υποβάλλεται μέσω του συστήματος Tax For All (TFA).
Γιατί το γράφει ένα αρχιτεκτονικό γραφείο
Επειδή το κριτήριο που κρίνει τα πάντα δεν είναι φορολογικό — είναι αδειοδοτικό.
Το αν δικαιούστε το ευνοϊκότερο καθεστώς εξαρτάται από το πότε υποβλήθηκε η πολεοδομική αίτηση και πότε εκδόθηκε η άδεια οικοδομής. Αν εκκρεμεί, εξαρτάται από το αν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση που να το αποδεικνύει.
Αυτά είναι στοιχεία που βρίσκονται στον φάκελο του έργου, όχι στα φορολογικά σας. Και για αρκετούς ιδιοκτήτες, η ίδια η καθυστέρηση της αρχής — που ήταν το πρόβλημα — είναι τώρα η προϋπόθεση που τους κρατά εντός του καθεστώτος.
Η ίδια η φορολογική υποβολή είναι δουλειά του λογιστή ή του δικηγόρου σας. Εμείς μπορούμε να σας πούμε πού βρίσκεται η αδειοδοτική σας διαδρομή και να σας δώσουμε τα στοιχεία και τα έγγραφα που θα χρειαστούν.
Έχετε εκκρεμή άδεια οικοδομής;
Αν η πολεοδομική σας άδεια είναι του 2023 ή προγενέστερη και η άδεια οικοδομής καθυστέρησε ή εκκρεμεί, αξίζει να ελεγχθεί τώρα — όχι τον Δεκέμβριο.
Καλέστε μας στο 24 650846 ή ζητήστε προσφορά και θα ελέγξουμε πού βρίσκεται ο φάκελός σας.
Το παρόν αποτελεί γενική ενημέρωση κατά την ημερομηνία δημοσίευσης και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι προϋποθέσεις και οι προθεσμίες του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ επιβεβαιώνονται με το Τμήμα Φορολογίας και τον φορολογικό σας σύμβουλο.
Από το Αρχιτεκτονικό Γραφείο Χρίστος Χρίστου — CGP Christou LLC, Λάρνακα.
